WELKE ZIJN DE REGELS OM ALSNOG UW INVESTERINGSVASTGOED AAN EEN TARIEF VAN 10% VERKOOPRECHT AAN TE KOPEN?

De algemene regel is dat een wijziging van het verkooptarief dat ingevoerd wordt vanaf een bepaalde datum, van toepassing is op alle koopovereenkomsten die tot stand komen vanaf die datum.

Principe: datum ondertekening compromis is van belang voor bepaling tarief 10%/12%.

De algemene regel is dat een wijziging van het verkooptarief dat ingevoerd wordt vanaf een bepaalde datum, van toepassing is op alle koopovereenkomsten die tot stand komen vanaf die datum. Welke wetgeving toepasselijk is inzake tarief en belastbare grondslag, wordt immers in principe bepaald door de datum waarop de belasting aan de Schatkist is verworven (F. Werdefroy, Registratierechten, I, Kluwer, 12e ed., 2018, nr. 45, 62). Voor het verkooprecht is dat de datum waarop de verkoop juridisch tot stand komt. Concreet komt een koopovereenkomst juridisch en fiscaal tot stand op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst tussen partijen (de compromis) en niet op datum van de latere notariële koopakte. Dat in de compromis de eigendomsovergang (en de betaling van de koopprijs) uitgesteld wordt tot de ondertekening van de notariële koopakte, doet daaraan geen afbreuk. Het betreft immers een loutere tijdsbepaling. (Fisc. Act. nr. 21/33-01, pag 1-7, 14-20 oktober.)

Inzake de tariefstijging van 10 % naar 12 %  zou naar verluidt de Vlaamse regering zich houden aan de toepassing van de hierboven vermelde algemene regeling inzake de werking in de tijd van de fiscale wet (zie Vlabel-bericht van 28 september 2021). Het tarief van 10 % zal zodoende nog gegund worden aan de koper als zijn ‘compromis’ is getekend in 2021, dit ongeacht of er al dan niet sprake is van één of meerdere opschortende voorwaarden waarvan de voorwaarden pas in vervulling gaan in 2022. Het op de verkoop toepasbare tarief is immers datgene dat van kracht is op de datum waarop het verkooprecht verworven (zie hierboven, dus op datum ondertekening) zou geweest zijn indien de overeenkomst onvoorwaardelijk was geweest (art. 2.9.7.0.3. VCF).

Problematiek omtrent het begrip “vaste datum”

Omdat de datum die op een onderhandse ‘compromis’ wordt vermeld, een zaak is tussen partijen, is er in principe geen sprake van een ‘vaste datum’ in de zin van artikel 8:22 BW en is de datum op de compromis niet tegenstelbaar aan de fiscus (art. 18 § 1 W.Reg. en art. 3.17.0.0.7 VCF). Bij notariële koopakten die in de eerste maanden van 2022 getekend worden, kan er daarom enige argwaan ontstaan bij Vlabel nopens de effectieve datum van de ‘compromis’. Is de compromis wel effectief nog getekend in 2021? En heeft de koper dus wel degelijk recht op het oude, lagere tarief van 10 %? Allicht zal Vlabel om die reden aan de notarissen die koopakten verlijden in de eerste maanden van 2022 die onderworpen zijn aan het basistarief, wel vragen om in de notariële koopakte een pro-fisco-verklaring op te nemen over de datum van de onderhandse koopovereenkomst. Als Vlabel twijfelt aan de oprechtheid van die verklaring, kan dat aanleiding geven tot een nader onderzoek en eventueel het opvragen van de onderhandse koopovereenkomst.