BTW-regels bij renovatie, vernieuwbouw en heropbouw: mogelijkheden en optimalisatie

In deze nieuwsbrief schetsen wij op een beknopte maar begrijpelijke wijze de BTW-problematiek bij renovatie, vernieuwbouw en heropbouw.

1. Renovatie

1.1. Werken

Wie renovatiewerken (omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud) uitvoert aan zijn woning, betaalt hierop 6% BTW indien voldaan is aan volgende voorwaarden:

• de woning is ouder dan 10 jaar;
• de werken zijn uitgevoerd door een aannemer;
• de werken moeten rechtstreeks aan de eindgebruiker gefactureerd worden;
• de woning wordt hoofdzakelijk aangewend als privéwoning na uitvoering van de werken.

1.2. Verkoop

Als u een gerenoveerde woning verkoopt, dan betaalt de koper hierop registratierechten (2% of 12%, afhankelijk van de situatie of de koper al dan niet voldoet aan alle voorwaarden van het verlaagd tarief voor de enige eigen woning).

2. Vernieuwbouw

2.1        Werken

Wie werken uitvoert aan zijn woning die niet voldoen aan de voorwaarden zoals hiervoor bepaald onder 1.1, betaalt hierop 21% BTW.

2.2        Verkoop

Als u een woning verkoopt die een ingrijpende wijziging in de aard en structuur heeft ondergaan, betaalt de koper hierop (verplicht) 21% BTW indien de verkoper de hoedanigheid van beroepsoprichter heeft. Indien de verkoper geen beroepsoprichter is, heeft men de keuze tussen 21% BTW (toevallige BTW-plicht) of registratierechten (2% of 12%).

Als u een woning verkoopt die geen ingrijpende wijziging in de aard en structuur heeft ondergaan, dient volgend onderscheid gemaakt te worden:

• indien de kostprijs van de (materiële) werken minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van de woning (zonder grond) na uitvoering van de werken, dan heeft men de keuze tussen 21% BTW (toevallige BTW-plicht) of registratierechten (2% of 12%), ongeacht de hoedanigheid van de verkoper (beroepsoprichter of niet);

• indien de kostprijs van de (materiële) werken minder dan 60% bedraagt van de verkoopwaarde van de woning (zonder grond) na uitvoering van de werken, dan valt men onder het stelsel van registratierechten (2% of 12%).

Het Regeerakkoord bepaalt dat de Regering een duidelijke definitie zal uitwerken voor wat betreft renovatie en vernieuwbouw.

3. Sloop en heropbouw

3.1        Werken

A. De bouwheer-natuurlijke persoon die een woning sloopt en heropbouwt, betaalt hierop 6% BTW indien voldaan is aan volgende voorwaarden:

• onmiddellijke domicilievestiging door de bouwheer;
• de woning is gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer;
• de woning heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m².

B. De bouwheer die een woning sloopt en heropbouwt voor verhuur op lange termijn, betaalt hierop 6% BTW indien voldaan is aan volgende voorwaarden:

• de bouwheer moet gedurende minstens 15 jaar de woning bestemmen voor verhuur;
• de huurder is een natuurlijk persoon die er onmiddellijk zijn domicilie zal vestigen;
• de woning heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m².

3.2        Verkoop

Bij de verkoop van een heropgebouwde woning betaalt de koper 6% BTW indien voldaan is aan volgende voorwaarden:

• onmiddellijke domicilievestiging door de koper;
• de woning is gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de koper;
• de woning heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m².

Deze regelgeving loopt nog tot en met 30 juni 2025 (behoudens hetgeen vermeld in het Regeerakkoord).

Het Regeerakkoord bepaalt dat de Regering het bestaande toepassingsgebied voor sloop en heropbouw (aan 6% BTW) zal uitbreiden naar verkopingen, met behoud van de huidige voorwaarden, doch met een verstrenging van het oppervlaktecriterium van 200 m² naar 175 m².

Uiteraard brengen wij u op de hoogte van zodra de bepalingen van het Regeerakkoord in een effectieve en concrete wettekst zijn gegoten.

Indien u vragen heeft, kan u ons altijd contacteren.

Auteur: Louis Dauw